وکیل ملکی

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی، جزو وکلایی است که در حوزه دعاوی ملکی فعالیت دارد. این افراد با گرفتن وکالت امور ملکی، به موکلان خود در این زمینه کمک کرده و مشکلشان را برطرف می‌نمایند. منظور از دعاوی ملکی مواردی است که به اموال غیرمنقول و انسان مرتبط می‌شود. اموال غیرمنقول شامل اموالی می‌شود که امکان جابه‌جایی و نقل ندارند و به چند مورد قابل تقسیم‌بندی می‌باشند. در یک طبقه‌بندی شامل اراضی، زمین‌ها و املاک، در تقسیم‌بندی دیگر شامل اراضی محدوده شهری و خارج شهری و در مورد دیگر شامل املاک مسکونی و تجاری می‌شود. تمامی دعاوی این موارد در حوزه کاری وکیل ملکی است و توسط این دسته از وکلا قابل‌حل می‌باشد. لازم است بدانید وکیل ملکی توانایی ورود در دعاوی دیگری چون طلاق، حضانت، نفقه و غیره را دارد؛ اما معمولا وارد این حیطه نشده و تنها تمرکز خود را بر روی وکالت امور ملکی می‌نماید.

دعاوی حوزه کاری وکیل ملکی

از جمله این دعاوی می‌توان به دعاوی کیفری مانند جعل سند، فروش مال غیر، تصرف عدوانی و موارد دیگری چون تنظیم سند رسمی، تقسیم و افراز املاک مشاع و خلع‌ید اشاره کرد. در ادامه به شرح برخی از این دعاوی می‌پردازیم.

• وظیفه وکیل ملکی در دعاوی خلع‌ید

دعوی خلع ید به این اشاره دارد که شخصی به طور غیرقانونی ملک شخص دیگری را تصرف کرده و مالک قصد دارد که ملک خود را از تصرف او درآورد. در این شرایط شخص مالک قادر است تا با اخذ وکیل ملکی، دادخواست خلع ید را به مراجع قضائی ارائه کرده تا اخراج متصرف از ملک صورت گیرد. وکیل خلع ید می‌تواند در این امور به شخص مالک کمک زیادی کرده و رسیدگی به پرونده را تسریع و تسهیل نماید. اخذ وکیل خلع ید مزایایی دارد که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پرونده‌های کیفری این حوزه پیچیدگی‌هایی دارند که شخص وکیل خلع ید بااطلاع از آنها قادر به کاهش طرح دعوای است.
• با وجود وکیل خلع ید، دیگر نیازی به حضور مالک در هنگام اجرای حکم نخواهد بود.
• وکیل خلع ید قادر است تا خسارات و اجاره مدت زمانی که از ملک استفاده شده است را از شخص متصرف دریافت نماید.
• با داشتن وکیل خلع ید، دیگر نیازی به اخذ دستور از شورای حل اختلاف توسط شخص مالک نخواهد بود.
• وکیل قادر است پس از محکوم شدن متصرف، تمام اموال او را برای گرفتن ضرر و زیان توقیف نمایند.

• تقسیم و افراز املاک مشاع توسط وکیل ملکی

ملک مشاع یکی از مسائل پر اهمیت بوده و همیشه این سوال مطرح است که چگونه می‌توان این املاک را از حالت مشاع خارج کرده و به طور رسمی تفکیک کرد. زمانی که شرکای یک ملک مشاع همگی بر فروش آن رضایت نداشته باشند، هر کدام از آنها قادر هستند تا درخواست افراز ملک مشاع داشته باشند. افراز به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر بوده و در اینجا به تفکیک سهم هر یک از شرکای یک ملک اشاره دارد. افراز ملک مشاع در قانون به دودسته افراز اجباری و افراز به تراضی تقسیم می‌شود. در صورتی هم که مالکین مشاعی بر تقسیم و تفکیک ملک توافق داشته باشند، دیگر نیازی به درخواست افراز نبوده و می‌توانند درخواست تفکیک را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تحویل دهند.

 

ویژگی‌های وکیل ملکی

وکیل ملکی باید در زمینه وکالت املاک و امور ملکی تخصص زیادی داشته باشد و از سابقه خوبی در این زمینه برخوردار باشد. دلیل اهمیت این موضوع این است که دعاوی ملکی جزو دعاوی پر هزینه و مهم هستند و باتوجه‌به افزایش قیمت املاک و اراضی، دعاوی این زمینه بسیار ارزشمند می‌باشند؛ بنابراین یکی از ویژگی‌های مهم وکیل ملکی این است که در زمینه این دعاوی تجربه بالایی داشته باشد و بتواند از موکل خود به طور کامل و دقیق دفاع نماید. این شخص باید دارای حسن‌نیت و حسن خلق باشد و در برابر مشکلات و چالش‌ها صبوری کند.

بهترین وکیل ملکی

منظور از بهترین وکیل ملکی، شخصی است که در امور وکالت به تبحر و تجربه زیادی رسیده باشد و بتواند به‌خوبی مسائل مرتبط با امور ملکی را تجزیه‌وتحلیل نماید. این شخص باید با جمع‌آوری ادله موردنیاز، به موکل خود کمک کرده و از تضییع حق او و آسیب به اموال و املاکش جلوگیری نماید. از مشخصات بهترین وکیل ملکی این است که از دانش حقوقی کافی برخوردار باشد و به مسائل ثبتی مربوط به املاک به‌خوبی تسلط داشته باشد. همچنین این شخص باید نسبت به قوانین و مقررات، رویه مرسوم دادگاه‌ها و آرا وحدت رویه آگاهی کامل داشته باشد. بهترین وکیل ملکی باید بتواند به طور ماهرانه و صحیحی لایحه بنویسد و تمامی موارد موردنیاز در پرونده را ذکر نموده و پس از آن با حضور به‌موقع در دادگاه، از حقوق موکل خود در برابر قاضی دفاع کند.

هزینه وکیل ملکی

یکی از دغدغه‌های افراد در انتخاب وکیل، هزینه و دستمزد وکیل است. حق‌ الوکاله وکیل ملکی همچون سایر وکلا، توسط قانون‌گذار مشخص نشده و تعرفه ثابتی ندارد. برای همین تعیین دستمزد وکیل ملکی، به عواملی مرتبط است که در اینجا به آنها اشاره می‌کنیم. یکی از عواملی که در حق الوکاله وکیل ملکی موثر است، شامل این است که شخص وکیل قرار است در چه مرحله‌ای از دادرسی در پرونده ورود نماید. مراحلی چون بدوی، تجدیدنظرخواهی و فرجام‌خواهی، هر کدام هزینه خاصی را می‌طلبد. پس حضور شخص وکیل ملکی در هر یک از این مراحل، هزینه متفاوتی را در بر خواهد داشت. همچنین عوامل دیگری چون نیاز به حضور فیزیکی وکیل و زمان‌بر بودن پرونده، از دیگر عواملی است که در تعرفه وکیل ملکی نقش دارند. علاوه بر موارد اشاره شده، هر یک از دعاوی امور وکالت نیز هزینه متفاوتی را شامل می‌شوند. دعوی اثبات حریم ملکی، دعوی اثبات مالکیت، دعوی اثبات وقفیت، دعوی اثبات نسق زارعانه، دعوی اعتراض به ثبت مال غیرمنقول، دعوی خلع ید غاصبانه، دعوی بطلان تقسیم مال مشاع و… از جمله دعاوی امور وکالت هستند.

 

وکیل ملکی خوب در تهران

اگر به دنبال وکیل ملکی خوب در تهران هستید، بهتر است در این مورد تحقیقات زیادی را انجام دهید. امروزه به دلیل وجود دفاتر وکالت گوناگون، تعیین و انتخاب بهترین وکیل ملکی امری در دشوار است. برای همین نیاز است تا در این مورد تحقیقات زیادی انجام داده تا به بهترین نتیجه در این مورد رسید. اگر برایتان سوال است که چه زمانی باید برای اخذ وکیل ملکی اقدام کرد؟ باید در پاسخ بگوییم که هر زمانی که در امور ذیل با مشکلی روبرو شدید، بهترین زمان برای اخذ وکیل ملکی خواهد بود:

الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه املاک استیجاری تجاری و مسکونی، الزام به فک رهن، تعدیل اجاره‌بها، ابطال قرارداد اجاره، مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، دعاوی ملکی سرقفلی و غیره.

وکیل برای خرید ملک

یکی دیگر از مواردی که می‌توان برای آن اقدام به اخذ وکیل ملکی کرد، خرید ملک است. بسیاری از افراد در عقد بیع یا خریدوفروش، با مشکل مواجه هستند و نیاز به مشاوره با وکیل ملکی دارند. هدف از این کار این است که قرارداد تنظیم شده بدون نقص و به طور صحیحی انجام شود تا بعداً موکل (مالک ملک) دچار مشکلی نشود. برخی از افراد دلال و یا کلاهبردار، اقدام به ارائه قراردادهایی می‌کنند که از نظر حقوقی باعث ایجاد مشکلاتی برای خریدار خواهد شد. برای همین پیش از امضای قرارداد، بهتر است پیش‌نویس آن را به رویت یک وکیل ملکی برسانید و از نظر صحت قرارداد مطمئن شوید.

 

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی جزو دعاوی هستند که گستردگی زیادی دارند و به انواع متفاوتی تقسیم می‌شوند. دعاوی ملکی به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی ثبتی و دعاوی ملکی کیفری تقسیم می‌شوند.

• دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری در دادگاه‌های کیفری صالح رسیدگی می‌شوند. حکم صادر شده توسط قاضی، جنبه کیفری دارد و مجازات آن با حبس همراه است. دعاوی ملکی کیفری شامل مواردی چون دعاوی مربوط به کلاهبرداری در حوزه معاملات املاک، جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری، خیانت‌درامانت در خصوص املاک، فروش غیرقانونی اموال یک شخص به یک یا چند نفر، استفاده از سند جعلی در ارتباط با معاملات بانکی، کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از واحدهای مربوطه و تخریب املاک افراد می‌شود.

• دعاوی ملکی حقوقی

این دسته از دعاوی در دادگاه‌های حقوقی رسیدگی می‌شوند و حکم صادر شده از سمت قاضی، معمولا با پرداخت خسارت همراه است. دعاوی ملکی حقوقی، جنبه کیفری و حبس ندارند و با پرداخت جریمه مرتفع می‌شوند. از جمله این دعاوی می‌توان به الزام به تحویل ملک، تنظیم اسناد رسمی، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، فک رهن و رفع ممانعت و مزاحمت از حق اشاره کرد.

• دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی از انواع دعاوی ملکی هستند که در دادگاه‌های حقوقی صالح مورد بررسی قرار می‌گیرند. ازآنجایی‌که حکم صادر شده در این دعاوی جنبه کیفری ندارد و به جهت خسارت حقوقی است، دعوای ثبتی در دل دعاوی حقوقی قرار می‌گیرد. دعوای ابطال اسناد رسمی، ابطال سند مالکیت معارض و افراز ملک جزو دعاوی ثبتی ملکی هستند.